Förstå Fannie Mae och Freddie Mac

Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") och Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") charterades av Congress att skapa en sekundärmarknad för bostadslån. De betraktas som "statligt sponsrade företag" (GSE) eftersom kongressen godkände skapandet och etablerade sina offentliga syften.

Tillsammans är Fannie Mae och Freddie Mac de största källorna till bostadsfinansiering i USA. Så här fungerar det:

• Du säkerställer en inteckning till köp ett hem.
• Din långivare säljer förmodligen den inteckning till Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Fannie Mae och Freddie Mac håller antingen dessa inteckningar i sina portföljer eller paketerar lånen till hypoteksstödda värdepapper (MBS) som de sedan säljer till allmänheten.

Teorin är att genom att tillhandahålla denna tjänst attraherar Fannie Mae och Freddie Mac investerare som annars inte kan investera medel på hypoteksmarknaden. Detta ökar teoretiskt den mängd pengar som finns tillgängliga för potentiella husägare.
Vid tredje kvartalet 2007 innehöll Fannie Mae och Freddie Mac inteckningar värderade till 4,7 miljarder dollar - ungefär storleken på den totala offentligt innehavna skulden för den amerikanska statskassan. I juli 2008 kallades deras portfölj a

Även om Fannie Mae och Freddie Mac var kongressbegränsade är de också privata, ägdaägda företag. De har reglerats av US Department of Housing and Urban Development sedan 1968 respektive 1989.
Fannie Mae är dock mer än 40 år gammal. President Franklin Delano Roosevelt Ny affär skapade Fannie Mae 1938 för att hjälpa till att starta den nationella bostadsmarknaden efter det stora depressionen. Och Freddie Mac föddes 1970.
Under 2007, EconoBrowser noterade att det idag finns "ingen uttrycklig statlig garanti för deras skuld." I september 2008 grep den amerikanska regeringen både Fannie Mae och Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

2007 passerade kammaren H.R. 1427, ett GSE-regelverkspaket. Den dåvarande generaldirektören David Walker uttalade i senatens vittnesbörd att ”[A] en enda bostads-GSE-regulator kan vara mer oberoende, objektiva, effektiva och effektiva än separata tillsynsorgan och kan vara mer framträdande än endera ensam. Vi tror att värdefulla synergier skulle kunna uppnås och expertis för att utvärdera GSE-riskhantering skulle kunna delas lättare inom en byrå. ”

EN subprime-hypotekskris inträffade i USA mellan 2007–2010, delvis till följd av en försvagad ekonomi men också som en bostadsbubbla som hade pressat bostadspriserna högre och högre kollapsade. Husen var stora, deras prislappar branta, men inteckningarna var billiga och lätta att få och de rådande fastighetsteori var att det var smart att köpa (mycket) mer hus än du behövde eftersom det var ett solidt investering. Om de ville, kunde köpare refinansiera eller sälja huset eftersom priset skulle vara högre än när det köptes.

Fannie och Freddie koncentrerade exponering för amerikanska bostadslån, i kombination med deras höga hävstång, visade sig vara ett recept för katastrof. När den oundvikliga kraschen i bostadspriserna inträffade skapade det en tillhörande topp i inteckningskrav, och Fannie och Freddie var som innehöll hundratusentals hemlån under vattnet - människor var skyldiga mer, i vissa fall mycket mer, på sina hus än husen var värde. Denna situation bidrog mycket till lågkonjunkturen 2008.

I mitten av 2008 hade de två företagen expanderat till nästan 1,8 biljoner dollar i kombinerade tillgångar och 3,7 biljoner dollar i kombinerade kreditgarantier utanför balansräkningen. Under samma period bokförde de emellertid 14,2 miljarder dollar i förluster och deras sammanlagda kapital uppgick endast till cirka 1 procent av deras exponering för hypoteksrisker. Trots ansträngningar sommaren 2008 för att stötta fram de misslyckade GSE: erna (lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning den 30 juli tillfälligt gav den amerikanska statskassan obegränsad investeringsmyndighet), av september. 6, 2008, innehöll eller garanterade GSE: s $ 5,2 biljoner dollar i bostadsskulden.

Sept. 6, placerade Federal Housing Finance Agency Fannie Mae och Freddie Mac i konservatörskap och tog kontroll av de två företagen och ingå avtal om föredragna aktieköp med var och en institution. Den amerikanska skattebetalaren betalade i slutändan en bailout på 187 miljarder dollar till de två GSE: erna.

En bestämmelse för räddningen var att kvaliteten på bostadslån som stöddes av Fannie Mae och Freddie Mac måste förbättras framöver. Undersökningar av ekonomerna Dongshin Kim och Abraham Park rapporterade 2017 tyder på att kvaliteten på efterkris Lånen är verkligen högre, särskilt i kraven på graden av skuld till inkomst (DTI) och kreditpoäng (FICO). Samtidigt hade krav på lån till värde (LTV) lossnat sedan 2008, vilket möjliggjorde en jämn ökning av antalet första gången till hemköpare.

År 2017 hade Fannie och Freddie betalat tillbaka 266 miljarder dollar till det amerikanska finansministeriet, vilket gjorde deras räddning till en enorm framgång; och bostadsmarknaden har återhämtat sig. Emellertid föreslår Kim och Park att fortsatt övervakning av lånens kvalitet skulle vara försiktig. Medan FICO och DTI är indikatorer på låntagarens förmåga att betala sina inteckningar i tid, är LTV en indikation på låntagarens villighet att betala. När husvärdet sjunker under lånesaldot är det mindre benägna att folk betalar på sina inteckningar.

• Boyd, Richard. "Får tillbaka GSE: er tillbaka? Bailouts, amerikansk bostadspolitik och det moraliska fallet för Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11–36. Skriva ut.
• Ducas, John V. Subprime Mortgage Crisis 2007–2010. Federal Reserve History. 22 november 2013.
• Frame, W. Scott et al. "Räddningen av Fannie Mae och Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Skriva ut.
• Kim, Dongshin och Abraham Park. "Hur ljud är Fannie Mae och Freddie Mac återvinningar? Finns det sårbarheter för historia att upprepa?" Graziadio Business Review 20 (2017). Skriva ut.
• Agentur / statliga sponsrade företag (GSE) Produktöversikt 200
• Vad är ursprunget till Freddie Mac och Fannie Mae?