Hur HUD Anti-Flipping Rule skyddar husköpare

I maj 2003, den amerikanska avdelningen för Hus och Urban Development (HUD) utfärdade en federala regler avsett att skydda potentiella husköpare från potentiellt rovdrivna utlåningspraxis som är förknippade med att "vända" bostadslån försäkrade av Federal Housing Administration (FHA).

Tack vare regeln kan husköpare "känna sig säkra på att de är skyddade från skrupelfria praxis", säger då HUD-sekreterare Mel Martinez. "Denna sista regel representerar ett stort steg i våra ansträngningar att eliminera rovdrivna utlåningspraxis," sade han i ett pressmeddelande.

I huvudsak är ”vändning” en typ av fastighet en investeringsstrategi där en investerare köper hus eller fastigheter med enbart avsikt att sälja dem för vinst. Investerarens vinst genereras genom ökade framtida försäljningspriser som uppstår till följd av en stigande bostadsmarknad, renoveringar och kapitalförbättringar gjorda på fastigheten, eller båda. Investerare som använder flippstrategin riskerar ekonomiska förluster till följd av prisavskrivningar under nedgångar på bostadsmarknaden.

Hem "flipping" blir en missbruk när en fastighet återförsäljs för en stor vinst på ett konstgjort uppblåsta pris omedelbart efter att ha förvärvats av säljaren med små eller inga märkbara förbättringar av fast egendom. Enligt HUD inträffar rovdjurslån när intetanande husköpare antingen betalar ett mycket högre pris än dess verkliga marknadsvärde eller förbinda sig till en inteckning till orättvis uppblåsta räntor, stängningskostnader eller både.

Begreppet ”vändning” i detta fall bör inte förväxlas med den helt lagliga och etiska praxisen att köpa en ekonomiskt nödställd eller rundown hem, genomföra omfattande "svettkapital" -förbättringar för att verkligen höja det verkliga marknadsvärdet och sedan sälja det för en vinst.

Enligt HUD: s förordning, FR-4615 Förbud mot fastighetsförsäljning i HUD: s enda familjelånsförsäkringsprogram, ”har nyligen vända hus inte rätt att kvalificera sig för FHA-hypoteksförsäkring. Dessutom tillåter det FHA att kräva att personer som försöker sälja vända hus att tillhandahålla ytterligare dokumentation som bevisar att hemets uppskattade verkliga marknadsvärde verkligen hade ökat signifikant. Med andra ord bevisa att deras vinst från försäljningen är motiverad.

Endast ägaren till posten får sälja ett hus till en person som kommer att få FHA-inteckningförsäkring för lånet; det kan inte innebära någon försäljning eller överlåtelse av försäljningsavtalet, ett förfarande som ofta observeras när hembuyeren är fast besluten att ha varit offer för rovdjur.

• Återförsäljning som inträffar 90 dagar eller mindre efter förvärvet kommer inte att vara berättigad till en inteckning som ska försäkras av FHA. FHA: s analys avslöjade att bland de mest olyckliga exemplen på rovdjursutlåning var "flips" som inträffade inom en mycket kort tidsperiod, ofta inom några dagar. Således elimineras "snabbvipporna".
• Återförsäljning som sker mellan 91 och 180 dagar kommer att vara berättigad förutsatt att långivaren får en ytterligare bedömning från en oberoende värderare baserat på en fastställd procentandel för återförsäljning av FHA; denna tröskel skulle vara relativt hög för att inte påverka den legitima rehabiliteringsinsatsen negativt fortfarande avskräcker samvetslösa säljare, långivare och bedömare från att försöka vända egenskaper och bedrägeri homebuyers. Kreditgivare kan också bevisa att det ökade värdet är resultatet av rehabilitering av fastigheten.
• Återförsäljning som sker mellan 90 dagar och ett år kommer att krävas att långivaren får ytterligare dokumentation för att stödja värdet för att adressera omständigheter eller platser där HUD identifierar egendom som vänder som en problem. Denna myndighet skulle ersätta den högre förväntade tröskeln som fastställts för ovannämnda 90 till 180 dagar period och kommer att åberopas när FHA fastställer att väsentligt missbruk kan förekomma i en viss lokalitet.

FHA tillåter undantag från fastigheten att vända begränsningar för:

• fastigheter förvärvade av en arbetsgivare eller omlokaliseringsbyrå i samband med en anställds omlokalisering;
• återförsäljning av uteslutna, bankägda fastigheter av HUD under dess fastighetsägt (REO) -program;
• försäljning av fastigheter av andra amerikanska myndigheter;
• försäljning av fastigheter av ideella organisationer som godkänts av HUD för att köpa enfamiljshus till rabatt med återförsäljningsbegränsningar;
• försäljning av fastigheter som förvärvas av säljaren genom arv;
• försäljning av fastigheter av statliga och federalt charterade finansinstitut och statliga sponsrade företag;
• försäljning av fastigheter av lokala och statliga myndigheter; och
• försäljning av fastigheter inom Presidentförklarade stora katastrofområden (PDMDA), endast vid utfärdande av ett meddelande om undantag från HUD.

Ovanstående begränsningar gäller inte för byggare som säljer ett nybyggt hus eller att bygga ett hus för en låntagare som planerar att använda FHA-försäkrad finansiering.